胶东在线网2月1日讯(记者 孙宗顺 通讯员 张辉)2014年，受整体经济下行的影响，烟台市房地产市场一改2013年高歌猛进的状态，呈现成交量大幅下降、价格指数涨幅回落的运行态势。全年商品房销售面积为826.33万平方米，同比下降26.7%，其中住宅销售面积692.77万平方米，同比下降30.1%；商品房销售额为559.49亿元，同比下降17.0%，其中，住宅销售额394.08亿元，同比下降25.8%；二手住宅交易面积98.71万平方米，同比下降26.17%；新建商品住宅销售价格指数全年累计涨幅比2013年同期回落1.5个百分点，二手住宅销售价格指数全年累计涨幅比同期回落0.3个百分点。
新建商品住宅交易情况
网签成交套数同比减少3成多。1-12月份，烟台市区新建商品住宅网签成交套数为29368套，与2013年同期相比减少30.19%，成交量明显萎缩。其中，1月份成交2353套，同比减少4.85%；2月份成交1408套，同比增加6.59%；3月份成交2299套，同比减少28.16%；4月份成交2414套，同比减少23.17%；5月份成交2488套，同比减少40.06%；6月份成交1972套，同比减少36.41%；7月份成交2279套，同比减少39.45%；8月份成交2154套，同比减少44.61%；9月份成交2902套，同比减少19.88%；10月份成交2748套，同比减少29.47%；11月份成交2922套，同比减少37.82%；12月份成交3429套，同比减少28.70%。从新建商品住宅各月成交情况看，除2月份成交量同比略有增加外，其余11个月的成交量与同期相比均有所减少，其中8月份的成交量萎缩最为明显。
销售价格同比指数降幅明显。1-12月份，烟台市区新建商品住宅销售价格指数同比累计上涨3.2%，涨幅比2013年同期缩小1.5个百分点，增速放缓。其中，1月份同比上涨9.3%，2月份上涨8.6%，3月份上涨7.4%，4月份上涨6.8%，5月份上涨6.5%，6月份上涨5.5%，7月份上涨4.0%，8月份上涨1.2%，9月份下降0.6%，10月份下降2.2%，11月份下降3.6%，12月份下降5.0%。从全年同比价格指数走势来看，2月份开始同比涨幅逐渐回落，9月份涨幅由正转负，同比价格指数进入了下行区间，12月份跌至全年最低点，全年价格指数涨幅共回落14.3个百分点。(见图一)
销售价格环比指数由升转降。与2013年环比价格指数波动前行的走势不同，2014年，烟台市区新建商品住宅销售价格环比指数总体呈下降态势。其中，1月份环比上涨0.4%，2月份上涨0.3%，3月份上涨0.3%，4月份上涨0.2%，5月份持平，6月份下降0.4%，7月份下降0.8%，8月份下降1.6%，9月份下降1.0%，10月份下降0.8%，11月份下降0.9%，12月份下降0.7%，全年震荡幅度达2.0个百分点。
二手住宅交易情况
销售价格同比指数涨幅回落。1-12月份，烟台市区二手住宅销售价格指数同比累计上涨1.4%，涨幅比2013年同期缩小0.3个百分点，增速放缓。其中，1月份同比上涨6.6%，2月份上涨6.0%，3月份上涨5.3%，4月份上涨4.7%，5月份上涨4.0%，6月份上涨3.2%，7月份上涨1.3%，8月份下降0.1%，9月份下降1.5%，10月份下降3.1%，11月份下降4.4%，12月份下降5.4%。从全年价格指数回落速度来看，上半年同比价格涨幅月均缩小0.7个百分点，7月份开始涨幅回落速度逐渐加快，下半年月均缩小1.4个百分点，全年价格指数涨幅共回落12.0个百分点。(见图二)
成交量同比减少近3成。1-12月份，烟台市区二手住宅成交套数为11497套，与2013年同期相比减少28.68%。其中，1月份成交1260套，同比增加37.25%；2月份成交532套，同比减少12.79%；3月份成交1031套，同比减少49.51%；4月份成交1141套，同比减少59.68%；5月份成交1061套，同比减少24.75%；6月份成交823套，同比减少32.49%；7月份成交910套，同比减少29.40%；8月份成交962套，同比减少3.02%；9月份成交1083套，同比减少1.63%；10月份成交782套，同比减少32.06%；11月份成交878套，同比减少23.39%；12月份成交1034套，同比减少26.77%。从二手住宅各月成交情况看，除1月份成交量同比增加外，其余月份的成交量同比均有不同程度的减少，其中4月份的成交量减少近6成。
环比销售价格指数震荡下滑。2014年，烟台市区二手住宅销售价格环比指数总体呈震荡下滑态势，下降幅度略小于新建商品住宅。其中，1月份环比上涨0.2%，2月份持平，3月份上涨0.1%，4月份上涨0.2%，5月份持平，6月份下降0.3%，7月份下降1.0%，8月份下降1.2%，9月份下降1.0%，10月份下降1.1%，11月份下降0.9%，12月份下降0.6%，全年震荡幅度达1.4个百分点。(见图三)
不同户型及区域的交易情况
新建商品住宅各户型成交情况。1-12月份，烟台市区新建商品住宅90平方米及以下户型共销售13786套，同比减少31.22%，其销售价格指数同比累计上涨3.4%，涨幅比2013年同期缩小1.3个百分点；90-144平方米户型共销售13687套，同比减少29.58%，销售价格指数同比累计上涨3.5%，涨幅比2013年同期缩小1.6个百分点；144平方米以上户型共销售1895套，同比减少26.69%，销售价格指数同比累计上涨1.6%，涨幅比2013年同期缩小2.4个百分点，是同比涨幅回落最大的户型。
二手住宅各户型交易情况。1-12月份，烟台市区二手住宅90平方米及以下户型共成交7519套，同比减少32.03%，是销量减少最多的户型，其销售价格指数同比累计上涨1.2%，涨幅比2013年同期缩小0.8个百分点；90-144平方米户型共成交3185套，同比减少25.25%，销售价格指数同比累计上涨2.1%，涨幅比2013年同期缩小0.8个百分点；144平方米以上户型共销售793套，同比减少0.38%，交易变动程度最小，其销售价格指数同比累计上涨0.9%，涨幅比2013年同期扩大1.2个百分点，是唯一一个同比涨幅上涨的户型。
2014年住宅交易量减少的原因
2014年，烟台市区新建商品住宅和二手住宅的月均成交量分别比2013年同期低30.19个百分点和28.68个百分点，成交速度明显放缓；2月份开始，新建商品住宅和二手住宅结束了连续16个月和13个月同比指数涨幅逐月扩大的态势，转而进入下行通道；8月份，二手住宅同比指数由正转负，9月份，新建商品住宅同比指数也随之下降，全年住宅市场走势呈“量减价跌”态势，分析其原因，主要是以下几个方面共同作用的结果：
成交欲望提前释放。2013年年初，国家颁布了新的“国五条”，旨在继续加大房地产市场的调控力度，抑制上涨过快的房价；受历次“越调控房价越上涨”的心理因素影响，购房者担心购房成本会进一步增加而积极入市，烟台市区住宅成交量一直保持着高速增长态势，并一直持续到2014年年初。
市场观望情绪浓厚。2014年，在房地产市场“量价齐跌”的舆论导向作用下，大多数购房者开始持币观望；同时受个人房贷审批时间延长，贷款利率上调等多方面因素的影响，普通购房者的贷款难度和购房成本均有所增加，购房热情有所减弱；进入4季度，银行的信贷政策开始调整，因而对房地产市场产生了利好影响，整体成交量略有回升，但同比价格指数依旧处于低位徘徊状态。
商品房库存面积增加。截至2014年底，烟台市区共办理商品房预售许可面积约4459万平方米，目前统计已预售网签面积约2411万平方米；受市场供给增加，成交量减少的影响，商品房销售压力增大，造成部分企业资金紧张，只能加大楼盘的优惠力度，以价换量。
对2015年烟台市区住宅市场的预判
2014年9月底，央行发布的“认贷不认房”的政策，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”；11月份央行降息，同时烟台市的公积金贷款利率也进行了调整，五年以下(含五年)已由原来的4%下调至3.75%，五年以上由4.5%下调至4.25%；这些政策的实施对于释放楼市的需求，尤其是改善型购房需求有着重要的意义，将会在一定程度上刺激烟台楼市成交量；但是在短时期内，开发企业的库存压力和现金流压力仍会继续存在，受此影响，2015烟台市住宅成交量将会小幅回升，销售价格指数将继续保持低位运行态势，但整体下降速度将有所放缓。
