文/K叔字约5分钟云天收夏色，木叶动秋声。惊觉之间，已经立秋了。让人觉得遥远的从来不是时间，而是两三件不可挽回的事情，其实世界一直在变化，只是在不经意中就变成了过去。烟台的房地产市场也是一样，不用愤懑不平，也不得不承认，他已经发生了巨大的变化，这让我越来越感觉，这届购房人，不是在买房，而是在渡劫。买不买房？什么时候买房？买什么样的房子？选择题很难做，这些问题困扰着很多人，生活就像淋浴，方向选错，水深火热。今天跟大家聊一聊烟台房地产市场上发生的一些变化，希望能够解答各位买房路上的某种疑惑。烟台房地产市场：1、楼市的库存越来越大；2、楼盘的定位越来越高；3、购房的门槛越来越高；4、刚需的选择越来越少。01十年之前，K叔所就职的第一个公司，企业文化里有这样一条：数据说话。这样的道理很好懂，数据反映的是现实存在的能力、趋势以及后续发展的可能性。那我们就先来看一下数据。根据腾策顾问的数据显示，7月份烟台商品住宅存量已经超过万方，已经比去年同期高出20%多，去化周期达到了20个月。虽然这些数据比6月份有所下降，但仍然处于高位。库存量逐渐增加，无外乎两个作用力导致，一个是供应量增加，一个是成交量减少。从年至今，除去-年领导部门在“去库存”的指示下，成交量高于供应量，其他年份烟台都是供应量高于成交量，库存量逐年积累，积少成多，好在去化周期还没有达到极端高度。如果只看年的市场情况，供应量低于去年同期，成交量也低于去年同期，所以库存量增加至此。在9-10月份，烟台房地产市场将还会迎来一波供应大潮，万科、招商、碧桂园、融创、世茂、鲁商金茂、蓝光中南、金科、华润、华发、万光、绿城等等项目都将会厮杀下半年的楼市，谁会成为其中的佼佼者抢得“头彩”，就要看各家的神通了，比如产品，比如价格。/是时候表演真正的技术了。02产品换代升级，是一个企业发展生生不息的动力，在电子行业表现的尤为突出，特别是我们已经不能离手的手机。小米雷军说，让每个人都能享受科技的乐趣，说的直白一点就是要制造便宜一点的手机，小米从出道以来就是以性比价高出名的，那高配置低价格吸引了很多年轻人去购买，使得小米一出来就受到了很火爆的欢迎程度。但这不是最有利的模式，随着小米市场占有率的提升，小米也再逐渐推出高端机型，华为也是如此，高端手机层出不穷，而且迭代很快。回过头来看看烟台房地产市场，也是如此，很多房企从中低端入场，像高端产品迈进，现在的楼盘定位越来越高。万科从福山、开发区的刚需项目，到芝罘、莱山区的翡翠系项目，再到悦莊、留莊；融创从牟平区的融创迩海项目，到莱山区的蓝天壹號项目，再到融创壹品；碧桂园从凤凰山庄、凤凰琉璃海项目，到南大街的凤凰壹号院；中海从高新区国际社区项目，到万锦公馆项目，再到长安云锦；万光从府前花园、福园项目，到山海城项目，再到中华城；金象泰从紫薇花园、吉祥家园，到翰林苑项目。从一线品牌房企，到本土实力房企，都在将楼盘的定位做的越来越高。这很大一部分原因，来自于品牌提升的需求和市场结构的变化，就好比玩游戏一样，打怪升级，换装备，才能够击杀更高级的怪物，而且保证不被别的游戏玩家杀戮。/我于杀戮之中盛放，亦如黎明中的花朵。03曾经，烟台一线海景房的价格是刚刚过万，而现在，过万的房子已经遍地都是。年，烟台商品住宅成交均价正式过万，达到元/平，而现在，7月份的成交均价已经超过了元/平芝罘区、莱山区、开发区的均价已经远远超过元/平，高新区的价格也接近元/平，将会是第四个超过/平的区域。芝罘区中心板块、莱山区滨海板块的房价已经在元/平左右。楼盘定位越来越高，房价不断上涨，烟台房地产市场的购房的门槛越来越高。04刚需所需要的房子有两点，价格低、户型小，总结为一点的话就是总价低。而在芝罘区、莱山区、高新区、开发区总价低于万的房子基本绝迹，非常之少，可选择的项目很少。年烟台商品房供应，每套房子平均接近平，年已经基本上超过了这个大小。套均面积增大、房价逐渐上涨，总价低的房子越来越少。分区域来看多集中在福山区和牟平区，80-90平，-元/平的房子还有一定的存量，刚需能承受的起的房子已经被“边缘化”，刚需被挤压出烟台中心区域，刚需的选择越来越少。05面对不确定性，人们的第一反应都是茫然，最多人关心的是买房时机。面对楼市的种种变化，给大家几条建议。如果是刚需，钱攒够了就买，不需要关心买房时机，因为你还没有资格去关心这个问题。对刚需来说，人生第一套房的首要价值是使用价值，自住、结婚、上学以及归属感、社交认同感，这些东西要比投资价值更重要。当然，遇到楼市下行期，也的确存在“买了就跌”的现象，但老实说，没有几个人能真正抄到底，巴菲特都做不到。如果是投资，资金不能低效使用，需要关心的是买入成本、资金成本和机会成本。货币宽松的前夕或者初期买入，是最佳时机，因为这个时候，银行的额度会比较宽松，而且市场情绪还没有完全调动起来，买方的议价空间大，容易挖到笋盘。巴菲特从来不是抄底，而是长期持有。
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